中古住宅購入に注意したい。耐震基準について

中古住宅購入と耐震基準について

みなさんは中古住宅を探していく際に、建築年月日を気にされたことはありますか??
建てられた時期によって耐震基準に違いがあるのです。
ここでは中古住宅を探していく上で、耐震性の目安にして頂きたいポイントなどをご説明させて頂きたいと思います。

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耐震基準と国内の大きな地震

地震が起こった時に建物がどれだけ耐えられるかの基準が耐震性と呼ばれるものです。
そして、建築する際に守らなければいけないルールが耐震基準と呼ばれるものです。

耐震基準を決める発端となった大きな地震が、1948年(昭和28年)に発生しました福井地震になります。
福井県内での住宅全壊被害は35,000戸を上回る甚大な被害となりました。
そして、2年後の1950年(昭和25年)に建築基準法が制定されました。
その後、国内に大きな地震が発生するたびに建築基準法が見直しされ改正されております。

1964年(昭和39年)の新潟地震では液状化現象が問題となりました。そして、木造建築の場合にも基礎をコンクリートとすることが義務付けされました。
1968年(昭和48年)の十勝沖地震の後、1971年にはマンション内の鉄筋コンクリートの柱部分を強固なものにするように義務付けられました。

そして、1978年(昭和53年)の宮城県沖地震が発生した後の1981年(昭和56年)の建築基準法の改正では大きく見直しが行われました。
1981年(昭和56年)の改正以降のものが新耐震基準とよばれ、改正以前のものが旧耐震基準と呼ばれるようになりました。

2000年(平成12年)の建築基準法改正の際には、木造の住宅を建築する際には地盤調査が義務付けられるなどの変更がありました。

新耐震基準と旧耐震基準

新耐震基準の基本的な考え方には、大地震が起きても人命に関わる甚大な被害が出ないことというところになります。

建物の強度に関して、次のような基準があります。

■「震度6強から7に達する大規模地震で倒壊・崩壊しないこと」
■「震度5強程度の中規模地震ではほとんど損傷しないこと」

旧耐震基準には大規模地震については基準がありませんでした。
中規模地震に関しては、「震度5程度の地震で倒壊しないこと」とあったのですが、
新耐震基準では「ほとんど損傷しない」に変わっています。
震度5クラスの地震が珍しくなくなっている現在の日本の状況には、古い基準が当てはまらなくなってきたと考えられます。

新耐震基準と旧の耐震基準の違いについては
阪神・淡路大震災の被害を見ると如実に表れております。

新耐震基準で建てられた建物は震災でも大きな被害が少なかったことがわかっており、
大規模地震時の基準として有用であることが確認されました。

新耐震基準の見分け方について

建築確認済証の交付日を確認してください。建築基準法の見直しが行われたタイミングが、1981年(昭和56年)6月1日なので、
新耐震基準を満たしている物件とは、1981年(昭和56年)以降に「建築確認済証」の交付日がそれ以降になっている建物の事ということになります。

その際に注意して頂きたい点が、完成時期で判断してしまう事です。
完成時期が1981年(昭和56年)以降であっても建築確認済証の交付日が1981年6月1日という事もおおいに考えられます。
中古住宅を購入される際には、一度スタッフにお問い合わせ下さい。

熊本地震での被害状況

まだ記憶に新しい熊本地震(2016年4月)において、新耐震基準で建てられた建物の被害の状況はどうだったのでしょうか。
熊本地震では、震度7を観測する地震が2度発生したほか、最大震度が6強の地震が2回、6弱の震度が3回発生しました。
最も被害の大きかった益城町中心部では全体で305棟が倒壊しました。

旧耐震と新耐震のそれぞれの倒壊率を見ていくと、
旧耐震基準は32.1%、新耐震基準では7.6%となっております。

上記のように、倒壊率で比較すると明らかに旧耐震基準のたてものの方が被害が大きかったことがわかります。
しかし、新耐震基準の建物は倒壊を免れたのかというと、そうではありません。
7.6%は倒壊したということが事実なのです。

ではなぜ、新耐震基準の建物が倒壊してしまったのでしょうか。
それは、震度7の地震が連続で起こるなど、想定してた以上の地震が起こってしまったことが指摘されています。

今後も耐震基準の見直しが行われることも大いに考えられると予想されます。

奈良県の旧耐震基準マンション

奈良県のマンションを見渡すと、旧耐震基準で建てられたマンションが数多く存在します。
昭和56年以前に建築確認済証が交付されたマンションですので、名称は控えさせていただきますが多くのマンションが存在しております。

旧耐震基準で建てられたマンションのすべてが倒壊の恐れがあるのかというと、決してそういうわけではありません。
過去に多くの地震を経験して現在まで、倒壊せずに存在しています。

中古マンションを購入する際には、不動産仲介業者から重要事項説明受けることになりますが、
説明事項に「耐震診断の有無」についての項目があります。
購入するマンションが昭和56年以前の建物の場合には、注意して確認してみましょう。

耐震診断について

中古住宅の購入を検討される際には、耐震診断を受けられる方が増えております。
耐震診断とは、大規模地震に対して、
建物の倒壊する可能性がどの程度あるのか、建物の状況を調査して計算を行い、耐震性をお伝えするものです。

新耐震基準で建てられた建物は、震度5強から6程度の地震が発生した場合に、
人命を失うような倒壊および崩壊はしないとされておりますが、それに満たない旧耐震の建物は、
大地震時に大きく壊れる可能性が指摘されています。

また、耐震診断には税制優遇にも関係しています。

木造住宅の場合、建築されてから20年以内に建築された住宅であることが住宅ローン減税を受ける条件で定められております。
よって、条件を満たしていない住宅の購入時には住宅ローン減税を受けることが出来ないわけなのですが、
築後20年以上経過した住宅であっても、「耐震基準に適合していることが確認された住宅」であれば、住宅ローン減税の対象物件となります。

具体的には、耐震診断や耐震補強をおこない国土交通大臣が定める耐震基準に適合することが証明され「耐震適合証明書」が取得できれば、税制優遇の対象となります。

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