初めて不動産の売却考えている方へ-不動産会社って何しているところ?-

初めて不動産の売却考えている方へ-不動産会社って何しているところ?-

こんにちは。一般的にお家の売却相談するのは不動産会社です。
細かく言うと「宅地建物取引業免許を持っている会社」になります。

不動産の売却は不動産会社に全部任せたというお話を聞きます。
実際わたしどもで不動産を任せていただく際は『全部任された』と考え、仕事しておりますが、

媒介契約書上は、不動産会社とはどんな契約になるのか?契約によりどんなサービスを受けられるのか?
逆に自分自身ではどんなことはしないといけないのか?

そんな内容を書いていくのがこの記事です。
では詳しく説明していきます。2018.07.29原田スタッフ-谷輪 周吾営業スタッフ 谷輪周吾 (たにわ しゅうご) お客様にとってマイホーム購入は人生の一大行事だと思っております。 その瞬間にお立会いさせて頂けることにやりがいを感じております。 お家…

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不動産会社って何しているところ?

売却依頼を受けた不動産会社は何をしているのか?

販売活動だけ??

いえ、不動産のプロとして他にも多くのことを行っています。

お家のことならなんでも相談してください。

不動産の売却依頼≒媒介契約

売却依頼とは所有者または関係者等(売主)から不動産会社に不動産の売却を依頼することになります。

売主側からすると売却依頼になりますが、お互いのために依頼を書面にし、つまり媒介契約と言うものを結びます。

媒介契約書には3つの種類がありますが、不動産会社と相談し、自分に一番合うものを選ぶとよいでしょう。

1.一般媒介契約

2.専任媒介契約

3.専属専任媒介契約

のなかでどれが一番良いのか?についての記事は改めて書かせていただきます。
ここでは3つあるとだけお考え下さい。

不動産会社に正式に売買の仲介を依頼するときには、上記のうち 1つを選んで「媒介契約」を締結します。 

媒介契約は、自分が希望する仲介のサービス内容とその対価である手数料などを明確にするための大切な書類です。

後悔することのないよう、自分の意思を不動産会社にしっかりと伝えた上で、媒介契約を締結することが必要です。

媒介契約の意義
媒介契約は、購入希望者が不動産会社に依頼する業務の仕様(どのようなサービスを受けるか)や仲介手数料などを契約で明確にすることで、仲介業務に関するトラブルを未然に防ぐためのものです。

仲介の依頼を受けた不動産会社には、媒介契約の締結が法的(宅地建物取引業法第34条の2)に義務づけられています。

媒介契約の締結は、その後の仲介業務の入口となる重要なステップですので、内容をきちんと理解しておく必要があります。

引用  不動産ジャパンWEBサイト(運営 公益社団法人不動産流通推進センター )

引用の中にもありますが、改めて自分が希望する仲介のサービス内容とその対価である手数料などを明確にするための大切な書類です。

しっかり確認していきましょう。

媒介契約→不動産会社のサービス開始

不動産会社が行うサービス内容について(宅建協会・専任媒介契約の場合)

 不動産会社が行うサービスは契約上の義務です。 

サービスと言うとやってもやらなくても自由なのかと感じるかもしれませんが、媒介契約は契約なので不動産会社は以下のサービスは義務となります。

つまりは 不動産会社は不動産のプロとして[しないといけないサービス]になります。 

まずは媒介契約書の中身から見ていきましょう。

媒介契約書 解説

媒介契約書の中でのサービスについて(宅建協会・専任媒介契約の場合)

(不動産会社の義務等)
1.契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、 契約の成立に向けて積極的に努力すること

2.売主に対して、専任媒介契約書に記載する方法及び頻度により業務の処理状況を報告すること。

3.目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、売主に対して、遅滞なく、その旨を報告すること。

4.広く契約の相手方を探索するため、 目的物件につき 、所在地、規模、形質、媒介価額その他の事項を、専任媒介契約書に記載する指定流通機構に媒介契約の締結の日の翌日から専任媒介契約書に記載する期間内(乙の休業日を含みません。) に登録すること。

5.前号の登録をしたときは、遅滞なく、指定流通機構が発行した宅地建物取引業法第50条の6に定める登録を証する書面を売主に対して交付すること。

6.媒介価額の決定に際し、売主に、その価額に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明を行うこと

7.甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、売主に対して、目的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第35条に定める重要事項について、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付して説明させること。

8.目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、売主及び売主の相手方に対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第37条に定める書面を作成し、宅地建物取引士に当該書面に記名押印させた上で、これを交付すること。

9.売主に対して、登記、決済手続等の目的物件の引渡に係る事務の補助を行うこと。

10.その他専任媒介契約書に記載する業務を行うこと。

(媒介価額の変更の助言等)

11、媒介価額が地価や物価の変動その他事情の変更によって不適当と認められるに至ったときは、不動産会社は 、売主に対して、媒介価額の変更について根拠を示して助言します。

12、売主は、媒介価額を変更しようとするときは、不動産会社にその旨を通知します。この場合において、価額の変更が引上げであるときは、不動産会社の承諾を要します。

(成約に向けての義務)

13.不動産会社は、契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。

15. 不動産会社は、売主に対し、電話・手紙により、2週間に1回以上の頻度で業務の処理状況を報告します。

16. 不動産会社は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、売主に対し、遅滞なく、 その旨を報告します。

17.不動産会社は、広く契約の相手方を探索するため、目的物件につき、所在地、規模、形質、媒介価額その他の事項を、レインズにこの媒介契約の締結の日の翌日から7日以内(乙の休業日を含みません。)に登録します。また、目的物件を登録したときは、遅滞なく、売主に対して宅地建物取引業法第50条の6に定める 登録を証する書面を交付します。

18.不動産会社は、売主に対し、目的物件を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明を行います。

(建物状況調査を実施する者のあっせん)

19.不動産会社は、この媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんを行うこととした場合にあっては、売主に対して、建物状況調査を実施する者をあっせんしなければなりません。

実際に不動産会社と媒介契約を結ぶ際は、原本をしっかりご確認ください。
ここには入れておりませんが、媒介契約書には追記できる項目もあります。

追記されているものが必要なものかどうか、理解できているものかご確認ください。

また上記媒介契約のサービスの内容には、売主とは記載されておらず依頼者、また不動産会社ではなく宅地建物業者と記載されておりますが、この記事では一般的な呼び方である売主、不動産会社としております。

媒介契約文章/より解説

しかし、わかりにくいですよね。

この記事はまだ不動産の売却を経験したことのない方向けに作成したと考えておりますので、すこし解説してまいります。

「上の内容で十分わかるよ」これから先はわかる内容だと思いますが、再度ご確認いただけると幸いです。

参考に仲介流れと併せてご参照ください。1.契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、 契約の成立に向けて積極的に努力すること

13.不動産会社は、契約の相手方を探索するとともに、契約の相手方との契約条件の調整等を行い、契約の成立に向けて積極的に努力します。

はい。努力します。買主様によってはもう1社業者がいたり、同じ会社内でもお客様が被ってしまったりとある場合も売主様の権利の最大化を目的に媒介契約を履行してまいります。2.売主に対して、専任媒介契約書に記載する方法及び頻度により業務の処理状況を報告すること。

15. 不動産会社は、売主に対し、電話・手紙により、2週間に1回以上の頻度で業務の処理状況を報告します。

専任媒介契約は売主に対し、販売状況を報告する義務があります。
2週間に1回は最低頻度になります。

動きなどの相談や販売戦略の打ち合わせは多い方はもっと多いです。3.目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、売主に対して、遅滞なく、その旨を報告すること。

16. 不動産会社は、目的物件の売買又は交換の申込みがあったときは、売主に対し、遅滞なく、その旨を報告します。

そのままです。

当たり前のことなのですが、わざわざ媒介契約書に記載されてます。
喜ばしい申込が入って報告しない会社ってあるんでしょうね。6.媒介価額の決定に際し、売主に、その価額に関する意見を述べるときは、根拠を示して説明を行うこと

11、媒介価額が地価や物価の変動その他事情の変更によって不適当と認められるに至ったときは、不動産会社は 、売主に対して、媒介価額の変更について根拠を示して助言します。

18.不動産会社は、売主に対し、目的物件を売買すべき価額又は評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明を行います。

販売前も販売中の価格変更も【根拠】が必要となります。

会社によって【根拠】の出し方が違います。この辺りは会社によって違いが出るところです。 多くの根拠を集めて、心を射止めるそんな根拠を持ってくる会社に出会えればきっとその会社はレベルが高く、あなたと合った不動産会社の可能性が高いです。 安心できる不動産売却に限りなく近くなるのではないでしょうか? 

弊社ではポータルサイトでのアクセス解析、お預かりしている物件の詳細ページがどれだけ見られているか?など他の成約物件のデーター踏まえ、検討いただけます。
売却できるできないだけでなく、全体として動きが鈍い状態なのかどうか。データーでご提案させていただきます。7、甲が乙に目的物件の購入又は取得を依頼した場合にあっては、売主に対して、目的物件の売買又は交換の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、宅地建物取引業法第35条に定める重要事項について、宅地建物取引士が記名押印した書面を交付して説明させること。

重説つまり、重要事項説明書のことです。8、目的物件の売買又は交換の契約が成立したときは、売主及び売主の相手方に対して、遅滞なく、宅地建物取引業法第37条に定める書面を作成し、宅地建物取引士に当該書面に記名押印させた上で、これを交付すること。

売買契約書のことです。 多くの根拠を集めて、心を射止めるそんな根拠を持ってくる会社に出会えればきっとその会社はレベルが高く、あなたと合った不動産会社の可能性が高いです。 安心できる不動産売却に限りなく近くなるのではないでしょうか? 9、売主に対して、登記、決済手続等の目的物件の引渡に係る事務の補助を行うこと。

さらっと書かれていますが、司法書士や銀行との間に入って売主、買主との日程の調整や、必要書類の取得や依頼などになります。

例えば、残置物撤去のお手伝いなどやクーラーの撤去での鍵開けなどは媒介契約書上は不動産会社への依頼ではないものとなります。 つまり売却の依頼をしたからっと言って不動産会社がすべて行ってくれるわけではないです。  会社によっては別途費用を請求されることもあるようですので、この点は媒介契約の前に相談に乗ってくれるのか?費用が発生するのか?確認をお取りください。10、その他専任媒介契約書に記載する業務を行うこと。

契約内容を追記することができます。19、不動産会社は、この媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんを行うこととした場合にあっては、売主に対して、建物状況調査を実施する者をあっせんしなければなりません

これは最近注目の住宅診断になります。中古市場を活性化するために建物状況調査(ホームインスペクション)を推奨されています。
不動産会社は診断士とのパイプ役にならなければいけないという義務ですね。
取引後、買主とトラブルにならないよう、不動産会社と十分に相談してください。

こちらも改めて記事を書いていきたいと考えております。
買主側からは診断希望がだしにくい状況です。
ですから今行えば付加価値が付きやすいかもです。

初めて不動産の売却考えている方へ 最後にこれだけはお伝えしたいです。

良い不動産売却の仲介業者選びが、お家の売却を成功させる上でとても重要です。
信頼できる仲介業者・担当営業マンを見極めて、早期で安全な売却を成功させましょう。

売却を依頼される仲介業者を選ぶ際には、以下の目線でお考え下さい。

■査定金額の内容に根拠があるか
■説明は分かりやすく丁寧であるか
■メリットばかりではなくデメリットも正直に伝えてくれるのか
■対応はスピーディーであるか

仲介業者を選ばれる際には、どうしても提示される金額ばかりに目が行きがちです。
売却が成立するまで、仲介業者と営業マンとは長いお付き合いとなりますので、
金額だけで判断するのではなく、本当にその会社が信頼できる業者にあたるのか、皆さんの目で確かめて最良の仲介業者と担当営業マンを選択してください。

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