大和郡山市 マンション|修繕積立金は上がるのが普通なのか?

奈良を中心に不動産の売買、リフォーム、注文住宅と住宅に「もっと」を考える会社、原田建設です。
土地や中古戸建、そして今回のテーマ「中古マンション」を取り扱っております。

マンションの修繕積立金についてです。
マンションでもったいないと思う人の多くはこの修繕積立金と管理費です。

意外に知られていない修繕積立金について
上がることが決まっているマンションと徐々に上げていくだけで大丈夫なマンションの2種類があることをご存じでしょうか?

今回はそんな内容の事柄です。

国土交通省の修繕積立金ガイドラインより

修繕積立金の積立方法には、計画期間中均等に積み立てる「均等積立方式」

比較的古いマンションがこの均等積立方式をとっています。
昔は販売時に修繕積立金を安くする(姑息?)な方法をせずに販売していたため、ほとんど変わらず均等積み立て方式で修繕積立金を貯めているマンションがあります。

時に数千万円から数億円の貯金(修繕積立金)を行っているマンションもあります。
この修繕積立金はマンションの部屋自体に権利が引っ付いているため、売却すれば修繕積立金はそのまま買主に引き継がれます。

買主が一時金が必要となるケースは聞いたことがありません。
もちろん奈良での話ですが、、、

当初の積立額を抑え段階的に値上げする「段階増額積立方式」

こちらの方式を選んでいるマンションが問題になりやすいです。
新築マンションの場合は、購入者の当初の月額負担を軽減するため、「段階増額積立方式」を採用している場合が増えました。
なので最初は安いのです。
またマンションデベロッパーも約10年程度で保証期間を過ぎたと認識するようで、修繕には工事費用が発生することが多くなり、1回目の大規模修繕後は修繕積立金が増える傾向にあります。

もちろん、このタイミングで不動産価格も下がることが多くなります。

あっちの新築は修繕積立金が安いのに、中古マンションで修繕積立金が高い。
このような状況を売買価格で調整するしかないと言うのが現状です。

また一番問題になるのが、「段階増額積立方式」では計画どおりに増額しようとしても、区分所有者間の合意形
成ができず修繕積立金が不足する事例が生じているケースもあります。

販売時の説明が足りていないことが一番の問題だと思いますが、
急激な修繕積立金の上乗せが必要になり、相場が下がります。

住宅ローン残高よりも下がると言ったケースもあり得ます。
実際ご相談いただいたお客様ではいらっしゃいました。

一見修繕積立金はやすい方が良いように見えて、、本当に適正なのか?確認する必要があります。

一見修繕積立金はやすい方が良いように見えても現在の価格が適正なのか?
いつ変わったのか?
修繕積立金はたまっているのか?

長期修繕計画通りになっているのか?

不動産会社を通して出ないとわからないことも多くあります。
そのようなことも併せてご相談いただけける会社であるようにしたいと思っています。

お気軽にご相談ください。

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大和郡山市で不動産の購入・売却・リフォームなら
原田建設にお任せください。

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