「購入した時の金額が分からない。」
不動産の売却時に最も注意して頂きたい税金の一つに譲渡所得税があります。
譲渡所得税とは、購入金額よりも売却金額の方が高く利益が出た場合に課税される税金なのです。
注意が必要な理由に、その税率の高さがあげられます。
不動産を売却する時期によって税率が異なりますが、他の税金に比べて税率が高く思いもよらない大きな出費となる可能性があります。
■5年以内の短期譲渡…39.63%
■5年超えの長期譲渡…20.315%
例えば、この譲渡益が500万円になるケースで短期譲渡の場合、なんと税額が約198万円となってしまいます。
せっかく良い条件で売却が出来たにも関わらずお手元に残る金額が大幅に減ってしまいます。
「居住用財産譲渡の3,000万円特別控除」に頼れない？
そこで、 重要になってくる特例が「居住用財産譲渡の3,000万円特別控除」です。 簡単にご説明を致しますと、一定の条件を満たした場合、「譲渡益から3000万円を控除してあげましょう」という内容のものになります。
一定の条件に当てはまり、購入した際の金額がはっきりわかる場合は良いのですが、
問題なのは、購入した時の金額が不明で、「居住用財産譲渡の3,000万円特別控除」の条件に当てはまらないケースです。
ご自身で購入された不動産なら、いくらで購入したかは分かると思うのですが、相続した不動産を売却される場合に購入した時の金額が分からない
というケースが多いように感じます。 取得費が分からないときにとれる方法をご紹介します。 ご紹介させて頂く方法は、必ずしも認められる方法ではありませんのでご注意下さい。
まずは税理士などの専門家にご相談されることをお勧め致します。
■概算取得費（原則）
売却金額が不明な場合は、原則売却した金額の5％で購入したとみなすことになります。
例えば3000万円で売却した場合、5％にあたる150万円で購入したとみなすことになり、
その場合は譲渡益が2850万円となり、短期譲渡の場合、なんと税額が約1130万円となってしまいます。
国税庁のサイト：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm
■推測の購入金額を出して主張してみる。
エビデンスで主張
購入時の借入の金額や新築購入時のパンフレット記載金額から、購入金額を推測するという方法です。 分譲マンションの場合、管理会社や分譲会社、同一マンションの住人の方にお願いをして、
分譲価格の記載のあるパンフレットや書類を探してみる事も一つの方法です。
また、 マンション購入時に借入がある場合、登記記録に借入金額の記載がありますので確認してみましょう。
市街地価格指数をもとに計算
市街地価格指数を使った計算とは、その名のとおり、 市街地価格指数という時期ごとにを使って購入当時の価格を計算する方法 となります。
購入時に「宅地」だった場合でなければ、この方法で計算出来ませんので注意してください。
■まとめ「購入した時の金額が分からない。」
購入した時の金額が不明で、「居住用財産譲渡の3,000万円特別控除」の条件に当てはまらないケースでは、
膨大な税金がかかってくる可能性があります。 原則である概算取得費による計算以外にも、購入金額を認めてもらえるケースがありますので、一度、原田建設のスタッフにご相談下さい。 税理士などの税金の専門家と連携してお応えさせて頂きます。
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